La propiedad horizontal es la norma que regula los derechos y obligaciones de los propietarios de inmuebles en una misma comunidad o edificio. Se basa en el artículo 396 del Código Civil, y en Cataluña se aplica la Ley 5/2006 de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil catalán.
Figuras, derechos y obligaciones
Los órganos de gobierno de la comunidad de vecinos, según el artículo 13 de la normativa, son la junta de propietarios, el presidente, el vicepresidente, el secretario y el administrador. El presidente representa a la comunidad judicial y extrajudicialmente y se atiene a lo acordado en las juntas de propietarios.
El secretario, por otro lado, ejerce funciones como la firma de notificaciones que se publicarán en el tablón de anuncios de la comunidad y la conservación de los documentos relevantes de las reuniones. El administrador es responsable de velar por el buen régimen de la comunidad, ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y cobros necesarios.
Los cargos de secretario y administrador pueden acumularse en una misma persona o ser nombrados independientemente. Sus nombramientos se hacen por un año, pero pueden ser removidos de ese cargo en cualquier momento por acuerdo de la junta de propietarios.
Los propietarios tienen diversos derechos, como el singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado y susceptible de ser usado independientemente, el uso y disfrute sobre elementos y servicios comunes y el derecho a modificar los elementos arquitectónicos e instalaciones de su propiedad siempre y cuando no perjudiquen a otro propietario o alteren los elementos comunes.
También pueden solicitar el cese de actividades prohibidas por la ley y los estatutos que sean dañinas para la finca. Así como reparar los daños y perjuicios ocasionados por alguna obra ejecutada por la comunidad de propietarios, y convocar una junta extraordinaria de la comunidad.
En cuanto a las obligaciones, los propietarios deben:
- Mantener la vivienda en buen estado.
- No realizar actividades molestas o dañinas.
- Pagar todas las cuotas.
- Compartir los espacios comunes y conservar el edificio.
- Cumplir con los acuerdos adoptados.
- Posibilitar el acceso al inmueble para verificar averías o realizar reparaciones.
Ley de propiedad horizontal elementos comunes
Para llevar a cabo obras en una comunidad, es necesario contar con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios. A su vez, deben representar las tres quintas partes de las cuotas de participación.
También se requiere el voto de la mayoría de propietarios para llevar a cabo determinadas obras. Así como para incorporar nuevos servicios comunes que faciliten el acceso o movilidad de personas con discapacidad. Además, se necesita el voto a favor de un tercio de los propietarios para instalar elementos comunes para el acceso a servicios de telecomunicación, colocar sistemas de energía solar o de acceso a nuevos suministros energéticos.
Últimas modificaciones
La Ley de Propiedad Horizontal se estableció el 21 de julio de 1960 y ha sido objeto de nueve reformas desde entonces. En 1999 ocurrió la más significativa, cuando se presentó en el Congreso de los Diputados una iniciativa respaldada por más de 832.000 firmas de apoyo.
La última reforma, la Ley 10/2022 del 14 de junio, se enfoca principalmente en la edad de las viviendas. De esta manera, busca fomentar la rehabilitación para mejorar la eficiencia energética y la instalación de fuentes de energía renovable. Las decisiones sobre estas obras se tomarán por mayoría simple, y la comunidad asumirá los costes y pagos necesarios para cubrir los préstamos o financiamientos que se hayan concedido.
Contar con un abogado especialista en derecho inmobiliario puede ser la mejor opción para asesorar y guiar a una comunidad de vecinos en todo lo relacionado con la aplicación de la ley y la resolución de conflictos. Además, al realizar una revisión exhaustiva de la documentación y asegurarse de que se cumplen todas las normas y reglamentos, se pueden prevenir situaciones conflictivas en el futuro.
