Un contrato de arras penitenciales o de desistimiento, permite a ambas partes de un contrato de compraventa, la posibilidad de desistir libremente del cumplimiento del mismo. Es decir, independientemente del motivo de esta decisión.
De este modo, el contrato queda desestimado lícitamente a cambio del pago de la cantidad acordada en concepto de arras penitenciales, perdiendo las arras el que las hubiese entregado (el comprador), o devolviendo el doble de lo recibido si es el vendedor el que rescinde el contrato.
Así queda recogido en el artículo 1454 del Código Civil: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Si no se produce desestimación por ninguna de las partes en el plazo de vigencia del contrato de arras, este habrá servido para fijar la cantidad acordada para la venta de la vivienda en cuestión y así proceder a la escritura y firma del contrato de compraventa.
Requisitos del contrato de arras penitenciales
El contrato de arras penitenciales, el más habitual a la hora de comprar una vivienda, no deja de ser un contrato privado, por lo que, el Tribunal Supremo establece que, para que sean consideradas arras penitenciales, el contrato debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Expresarse en el contrato, de forma precisa e inequívoca, la voluntad de ambas partes.
- Indicar que, en caso de incumplimiento por alguna de las dos partes, habrá pérdida (comprador) o restitución doblada (vendedor).
¿Qué información debe incluirse en un contrato de arras penitenciales?
A la hora de proceder a la redacción del contrato de arras, será necesario que contenga la siguiente información:
- Datos del comprador y vendedor.
- Precio de la compraventa
- Forma de pago.
- Identificación y descripción de la vivienda objeto de compra.
- Cantidad económica del precontrato, que será descontada en el contrato final.
- Tiempo máximo de formalización del contrato.
- Distribución de los posibles gastos derivados de la compraventa.
- Compromiso de firmar el contrato de forma pública.
- Firma de ambas partes
Como abogados especialistas en contratos de arras penitenciales, nuestra recomendación es que se especifique en el mismo un tiempo concreto para conseguir la financiación bancaria necesaria para hacer frente a la hipoteca. De este modo, si al concluir dicho tiempo no has conseguido tal financiación, se pueda desestimar el contrato sin tener que pagar arras.
Incumplimiento del contrato de arras penitenciales
Como ya hemos dicho, indistintamente del motivo que tenga cualquiera de las dos partes para rescindir el contrato de arras, la consecuencia es, en el caso del comprador, devolver la cantidad acordada en el contrato, y si es el vendedor el que anula el contrato, tendrá que hacerlo aportando el doble de la cantidad que entrego el comprador.
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