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febrero 12

Derecho de adquisición preferente de inquilinos en el contrato de alquiler

La Ley de Arrendamientos Urbanos concede a los inquilinos o arrendatarios de un inmueble, en caso de enajenación de la vivienda, el derecho de adquisición preferente respecto a terceros interesados en la compra del mismo.

Este derecho queda dispuesto en el art. 1255 del Código Civil y el acuerdo debe ser firmado ante notario para que el documento se eleve hasta la categoría de documento público y tenga valor ante terceras personas, es decir, otros posibles compradores.

“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.”

Artículo 1255 del Código Civil

Efectivamente, a pesar de las buenas relaciones que puedan existir entre inquilinos y propietarios, este derecho no puede ser sólo verbal, sino que debe reflejarse por escrito en documentos como: contratos de arrendamientos, concursos, venta de divisas. etc.

Cláusulas en los contratos de alquiler y compraventa preferente

Las cláusulas donde se especifican los acuerdos de adquisición preferente, reciben el nombre de “cláusulas de limitación para la transacción de acciones".

En ella deben especificarse los siguientes aspectos: tiempo de duración del derecho, indemnización para el posible comprador si no se cumple lo acordado y límite de disfrute del bien por parte del dueño mientras el derecho de adquisición preferente esté vigente.

Cómo comentábamos anteriormente este derecho de adquisición preferente suele verse en diferentes documentos oficiales, pero los más común es verlos en contratos de alquiler y compraventa.

Tipos de cláusulas en contratos de alquiler y compraventa preferentes

En derecho inmobiliario, las cláusulas donde se especifican los distintos requisitos en la adquisición preferente sobre arrendamientos, dependen del tipo de bien inmueble al que se aplican, siendo estos: arrendamientos urbanos o arrendamientos rústicos.

Cláusulas preferentes en arrendamientos urbanos

En los arrendamientos urbanos tendremos que incluir requisitos y condiciones como el derecho de tanteo, de retracto, o el de integridad, siendo estos , y que vienen estipulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El derecho de adquisición preferente está regulado por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

Artículo 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

En el derecho de tanteo, el arrendatario tiene 30 días naturales, a partir de recibir notificación con la decisión de vender la finca arrendada, donde se especifique el precio y condiciones de venta.

Si no fuese notificado o se hubiere omitido cualquier requisito o el precio fuese inferior o en condiciones menos onerosas que las iniciales, este puede ejercer el derecho de retracto.

Así mismo, debemos saber que si la venta incluye los objetos, muebles y accesorios, los derechos de tanteo o retracto no pueden ejercerse sólo sobre la vivienda. Es lo que se conoce como derecho de integridad.

Cláusulas preferentes en arrendamientos rústicos

Los requisitos y condiciones que se especifican en la Ley de Arrendamientos Rústicos, son de mayor complejidad debido a la existencia, por lo general, de múltiples arrendatarios.

Así pues, los derechos de tanteo y retracto por ejemplo, solo podrán ser ejercidos por el arrendatario principal, por lo general el de mayor antigüedad o en otros casos el más joven, aunque las notificaciones de la intención de enajenación deberá ser enviada a todos los arrendatarios.

Los plazos para que los arrendatarios ejerzan el derecho de adquisición preferente con el mismo precio y condiciones, aumentan a 60 días hábiles a partir de la recepción de la notificación de venta mediante entrega de copia de la escritura.

Excepcionalmente, existen casos de arrendamientos rústicos en los que no proceden los derechos mencionados anteriormente, como es el caso de transmisiones a título gratuito entre cónyuges o parientes de hasta segundo grado de consanguinidad, o en el caso de permutas de fincas rústicas inferiores a diez hectáreas agregadas.

Si tras leer el artículo te siguen quedando dudas sobre el derecho de adquisición preferente en tus contratos de alquiler y compraventa no dudes en ponerte en contacto con nosotros para ser asesorado por abogados expertos en contratos de alquiler y derecho inmobiliario.

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