El pasado mes de mayo entró en vigencia la nueva “Ley de vivienda” (Ley 12/2023, por el derecho de la vivienda), que trae algunos cambios en el ámbito del derecho inmobiliario en todo lo referente a arrendamiento de viviendas, tanto para inquilinos como para propietarios.
En esta ocasión, te explicaremos cuáles son las metas que persigue esta nueva ley, y cuáles son los puntos más importantes para comprenderla. Para obtener más información, recomendamos recurrir a un abogado inmobiliario o experto en derecho inmobiliario.
Ley de vivienda 12/2023: objetivos
Para poder entender la importancia de esta nueva ley, es también relevante conocer cuáles son las metas que se pretenden alcanzar. Por un lado, se busca regular los derechos y las obligaciones que tienen los ciudadanos de todo el país en lo que concierne a vivienda (propietarios e inquilinos).
Por otro lado, esta ley busca facilitar el proceso para acceder a una vivienda digna, sobre todo para aquellas personas que tengan ciertas dificultades para lograrlo. Dentro de este grupo entran, por ejemplo, jóvenes y distintos grupos vulnerables. La idea es favorecer precios accesibles de alquiler, además de asegurar la habitabilidad de las instalaciones.
Podemos nombrar también la idea de generar mayor seguridad y garantías a lo largo del proceso de compra y arrendamiento de las instalaciones.
Alcances de la nueva ley
Cabe aclarar que la nueva ley cubre los arrendamientos de vivienda, mas no los contratos de arrendamiento destinados a uso distinto de la vivienda. Respecto a esto último, el plan es formar un grupo de trabajo que plantee una propuesta reguladora de este tipo de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Conceptos fundamentales: Gran Tenedor y Zonas MRT
Dentro de lo que afirma la ley se pueden encontrar dos conceptos esenciales: “gran tenedor” y de “zonas de mercado residencial tensionado”.
Gran tenedor
En términos generales, se entiende como “gran tenedor” a cualquier persona, física o jurídica, que sea titular, ya sea de más de diez inmuebles de uso residencial o de una superficie construida de uso residencial que supere los 1.500 metros cuadrados. Dentro de estos cálculos no se cuentan garajes ni trasteros.
Estas personas consideradas grandes tenedores se verán obligados a colaborar con la administración pública, sobre todo en las denominadas zonas tensionadas, a través de información sobre el uso de las viviendas de las que son titulares.
Además, los propietarios deberán indicar en los contratos de arrendamiento que la vivienda se encuentra en zona tensionada, deben informar el valor de la última renta vigente en los contratos de arrendamiento de los últimos cinco años, como así también la cuantía que le corresponda según el índice de referencia de precios de alquiler vigente.
Zonas tensionadas
El otro concepto relevante es el de zona de mercado residencial tensionado, o zona tensionada. Se trata de aquellas zonas en las que la oferta de viviendas no es suficiente, lo que muchas veces viene de la mano de precios no asequibles para la población.
Las distintas Comunidades Autónomas pueden determinar cuándo una zona es tensionada a partir de un estudio que recopile datos sobre la situación del mercado residencial (esto incluye información como precios de alquiler, tipos de vivienda, cambios en el tiempo).
En estas zonas tensionadas, el concepto de gran tenedor se modifica. En estos casos, se considera gran tenedor a las personas físicas o jurídicas que posean a su nombre cinco o más viviendas de uso residencial.
Pormenores de la nueva ley
En principio, las viviendas suntuarias (aquellas cuya superficie supera los 300 metros cuadrados o en las que la renta inicial es superior por 5,5 veces al salario mínimo interprofesional en términos anuales) no están contempladas dentro de esta nueva ley.
Por otro lado, en aquellos casos en los que haya caducado el periodo de prórroga obligatoria para el contrato de arrendamiento de la vivienda, es posible aplicar una prórroga extraordinaria por un periodo de un año. Esto, por supuesto, se puede llevar a cabo siempre y cuando se presente con antelación una solicitud por parte del arrendatario.
En cuanto a esta prórroga extraordinaria, el arrendatario que la solicite deberá acreditar que se encuentra en situación vulnerable (social y económica) a través de un informe emitido por servicios sociales. El arrendador, si entra en la categoría de gran tenedor, deberá aceptar de forma obligatoria esta acreditación.
Influencia en los precios
Los precios de los arrendamientos en las zonas tensionadas tendrán ciertas limitaciones, con el objetivo de contenerlos y, de ser posible, reducirlos.
En los casos de que los propietarios no sean grandes tenedores, el precio de la renta no podrá elevarse por encima de la última renta de arrendamiento vigente en los últimos cinco años. De esta forma, no se podrán aplicar al arrendatario nuevos gastos que no hayan estado contemplados en el contrato anterior.
La renta se podrá aumentar únicamente si se realizó una rehabilitación en la vivienda en los dos últimos años anteriores al contrato, se acredite un ahorro energético no renovable del 30%, o si el arrendamiento se extiende por un plazo mínimo de diez años.
En el caso de que la vivienda pertenezca a un gran tenedor, el valor de la renta que se establece en el nuevo contrato no puede superar el límite máximo establecido por el sistema de índices de precios que funciona como referencia.
Actualizaciones en la renta
Otra modificación importante es el régimen de actualización de la renta. Aquellos contratos que sean actualizados hasta fines del 2023, no podrán aumentar más del 2% la renta. Aquellos que se actualicen durante el 2024 y cuyos propietarios sean grandes tenedores, no podrán superar el 3%.
Finalmente, a partir de enero del 2025 entrará en vigencia un nuevo índice de referencia, definido por el Instituto Nacional de Estadística, en teoría más estable.
Para más detalles sobre la nueva ley, lo más aconsejable es solicitar el asesoramiento de un abogado experto en derecho inmobiliario. Un abogado inmobiliario sabrá brindar la información adecuada para cada caso y situación específica.
