Nuda propiedad: qué es y qué derechos tengo

La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona sobre un bien que es suyo, pero que no puede usar ni disfrutar. Por ejemplo, se da en el caso de que seas el dueño de una casa, pero no puedas vivir en ella ni alquilarla. 

Aunque se trata de una situación no demasiado común, lo cierto es que cada vez más personas tienen una vivienda en nuda propiedad. En este artículo te explicamos qué significa este término y cómo afecta al derecho inmobiliario.

¿Qué es la nuda propiedad?

Para entender la nuda propiedad, primero hay que saber qué es el pleno dominio. Esto significa que una persona tiene todos los derechos sobre un inmueble determinado.

Pero a veces, estos derechos se pueden separar en dos partes: la nuda propiedad y el usufructo. El usufructo es el permiso para emplear y disfrutar de un bien que no es tuyo.

Así, hay una diferencia muy clara entre los derechos del nudo propietario y del usufructuario o tercero. El nudo propietario es el dueño del bien, pero no tiene casi ningún beneficio de él. Se dice que tiene una propiedad desnuda.

¿Qué diferencias hay entre nudo propietario y usufructuario?

Estas son algunas de las diferencias entre el usufructuario y el nudo propietario:

• Un nudo propietario no puede alquilar un inmueble, porque aunque tenga el título de propiedad, no lo posee realmente. Pero sí puede venderlo a otra persona.
• El usufructuario puede aprovechar el bien todo lo que quiera. También puede alquilarlo o venderlo a otro, que suele ser el nudo propietario. Además, puede hacer mejoras que no cambien el usufructo, pero no puede pedirle al nudo propietario que le pague por ellas.
• El tercero que utiliza el inmueble debe cuidarlo bien, pagar los gastos de mantenimiento, el Impuesto de Bienes Inmuebles y la cuota de la comunidad.
• El nudo propietario solamente puede recuperar el uso y disfrute de la vivienda cuando se acabe el usufructo. Esto puede pasar por tres motivos:
  1.  Que muera el usufructuario, que es lo más común.
  2. Que se cumpla el plazo acordado.
  3. Que se termine el pacto del usufructo, por ejemplo, si la persona se casa.

¿Qué derechos tengo como nudo propietario?

Aunque como nudo propietario tienes muchas limitaciones sobre una propiedad, también tienes algunos derechos:

• Derecho a la propiedad: eres el dueño del bien, aunque no puedas usarlo ni disfrutarlo.
• Derecho a vender el inmueble: puedes hacerlo siempre que respetes los derechos del tercero que lo utiliza, según el artículo 489 del Código Civil. En este caso, la persona que tiene el usufructo sigue teniéndolo, aunque cambie el dueño de la propiedad.
• Hipotecar la propiedad: La Ley Hipotecaria, en su artículo 107.2, dice que puedes hipotecar la propiedad, pero el usufructo también se extiende si no se ha dicho lo contrario.
• Hacer reformas o mejoras: puedes hacerlas siempre que no perjudiques al usufructuario ni al valor del usufructo.
• Recuperar los derechos de uso del bien: según el artículo 522 del Código Civil, puedes volver a tener el pleno dominio del inmueble para emplearlo y disfrutarlo cuando se termine el usufructo.

¿Cuáles son mis obligaciones como nudo propietario?

Como nudo propietario, tienes derechos sobre el inmueble, pero también algunas obligaciones que debes cumplir:

• Hacerse cargo de las reparaciones del bien: el usufructuario debe avisarte si el inmueble necesita arreglos urgentes.
• Respetar el derecho del usufructuario: No puedes cambiar las condiciones del usufructo ni hacer nada que perjudique al tercero que lo tiene.
• Pagar los impuestos y tributos del usufructo: Aunque no vivas en el bien, como nudo propietario tienes que pagar los impuestos y tributos que le corresponden. Pero el Impuesto de Bienes Inmuebles lo paga la persona que tiene el usufructo.
• Pagar la hipoteca del bien en el usufructo: el usufructuario no tiene que pagar las deudas de la hipoteca. Además, si el inmueble es embargado o vendido para saldar la deuda, como nudo propietario tienes que indemnizar al tercero por las pérdidas que sufra.
• Pagar los gastos comunitarios: estos gastos son responsabilidad del dueño del bien, pero puedes acordar con el usufructuario que los pague él.

Es importante decir que el contrato de nuda propiedad se puede modificar para aumentar o disminuir las obligaciones de las partes si están de acuerdo.

¿Qué pasos debo seguir para reclamar el uso y disfrute de una vivienda?

Cuando el nudo propietario muere, el usufructo sigue vigente porque es un derecho diferente. El bien pasa a ser de los herederos del nudo propietario, que tienen que respetar el usufructo.

Para poder usar y disfrutar del inmueble como nudo propietario, tienes que pedirlo cuando se acabe el usufructo. Es decir, formalizar tu derecho a disponer del bien cuando se termine el plazo pactado. También puedes hacerlo cuando muera el usufructuario si se estableció que el usufructo duraba mientras viviera.

En resumen, el nudo propietario es la persona que tiene la propiedad del inmueble, pero no puede emplearlo ni alquilarlo, mientras que el usufructuario es el tercero que lo utiliza y disfruta. Cada parte tiene derechos y obligaciones que debe cumplir, pero si hay problemas para hacerlo te recomendamos consultar a un abogado experto en derecho inmobiliario.