Según datos de Eurostat, dos tercios de los jóvenes menores de 34 años en España viven con sus padres debido en gran parte a los altos precios de la vivienda y el alquiler. El gobierno ha acordado una nueva ley de vivienda para abordar esta situación.
La ley ampliará la duración de los topes a las actualizaciones del alquiler, definirá las zonas tensionadas y pondrá fin al pago de los honorarios de las inmobiliarias por parte de los inquilinos. El proyecto actual contiene cambios significativos con respecto al proyecto original que se presentó al Consejo de Ministros a principios de 2022.
¿Cuándo entra en vigor la nueva ley de vivienda?
El Gobierno espera que la ley sea aprobada antes de las próximas elecciones municipales y autonómicas del 28 de mayo. Actualmente, el proyecto de ley está en la fase de enmiendas en la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Una vez se apruebe allí, pasará al Congreso de los Diputados para su aprobación final. Si el Senado introduce enmiendas o veta la ley, ésta volverá al Congreso para su revisión.
Nuevos límites a la actualización del alquiler 2023
Hace más de un año, el Gobierno aprobó un real decreto-ley para evitar que los contratos de arrendamiento se actualizaran con el IPC durante 2022, estableciendo un tope del 2% a estas subidas.
El Consejo de Ministros prorrogó este tope hasta 2023, y según la información compartida, se elevará al 3% en 2024 y a partir de 2025 se utilizará un índice de nueva creación. De esta manera, las revisiones anuales ya no estarán vinculadas al IPC, aunque el contrato original lo estipule.
Es importante recordar que los contratos de alquiler suelen tener una duración de un año y pueden extenderse hasta cinco o siete años según el propietario. Durante este tiempo, se permiten actualizaciones anuales. Sin embargo, el inquilino no puede ser desalojado a menos que el arrendador necesite la vivienda para sí mismo o un pariente.
¿Las subidas de precio son automáticas?
En el caso de los contratos firmados después de 2019, la actualización anual sólo puede ser aplicada si el contrato incluye una cláusula. Por ello, se recomienda que si el arrendador intenta aplicar una actualización sin una cláusula en el contrato, el inquilino continúe pagando la misma cantidad.
Sin embargo, a veces los propietarios intentan hacerlo después de recibir la fianza. Además, estas subidas se deben comunicar al inquilino de manera fehaciente, ya sea por burofax o correo electrónico, con un mes de antelación. Si no se cumplen estos requisitos, es importante contar con el asesoramiento personalizado de un abogado especialista en derecho inmobiliario.
Tope de precio nuevos contratos y grandes tenedores
El límite del 2% y el 3% sólo se aplica a las actualizaciones anuales de los contratos en vigor. No afecta al precio que se puede fijar en un nuevo contrato de arrendamiento. No obstante, se están dando pasos para establecer límites en las zonas de mercado tensionado a largo plazo. Además, las comunidades autónomas podrán definir estas zonas en sus territorios para limitar los precios.
La nueva ley no hace distinción entre propietarios particulares y empresas, sino que sólo diferencia entre los que tienen menos o más de cinco inmuebles, reduciendo el número de diez a cinco para ser considerado gran tenedor.
Zonas tensionadas Ley de Vivienda
Para declarar una zona como tensionada, se debe cumplir una de las siguientes condiciones. Por un lado, que la carga media del alquiler (más gastos) supere el 30% de la renta promedio de los inquilinos de la zona. O por otro lado, que el precio haya aumentado tres puntos por encima del IPC en cinco años.
En esas zonas, los propietarios con cinco o más viviendas estarán obligados a fijar un precio de alquiler dentro de una "horquilla" establecida por el Ministerio de Transportes, mediante un índice que aún se está calculando.
Los propietarios de viviendas en zonas tensionadas también podrán recibir bonificaciones fiscales si reducen el precio del alquiler. De esta manera, llegarán hasta un 90% si reducen el coste al menos un 5% respecto al contrato anterior y hasta un 70% si alquilan a un joven de entre 18 y 35 años o a la administración pública para el alquiler social.
Las zonas más afectadas serán Cataluña, Madrid, País Vasco, Canarias, Baleares y algunas ciudades como Málaga, Sevilla y Valencia, aunque podrían añadirse otras como Toledo o Guadalajara.
Honorarios inmobiliaria alquiler 2023
La ley también trae importantes cambios en cuanto a las inmobiliarias, ya que los gastos y honorarios de estas correrán siempre a cargo de los propietarios y no de los inquilinos al firmar un contrato de alquiler. Además, se prohibirá aumentar las cuotas de alquiler obligando a los inquilinos a pagar los gastos de la comunidad o las tasas municipales por encima de lo establecido en el contrato.
Si tienes alguna duda con la nueva Ley de Vivienda 2023, no dudes en consultar a nuestros abogados especialistas en Derecho Inmobiliario para recibir más información y asesoramiento personalizado.
