En los tiempos inciertos en los que nos encontramos, especialmente en el terreno del inmueble, muchos propietarios de viviendas se enfrentan a la angustiosa pregunta de si podrán cumplir con sus obligaciones hipotecarias. La estabilidad económica ha sido desafiada por diversas circunstancias, desde crisis globales hasta pandemias y guerras. En este contexto, surge la preocupación: ¿Qué sucede si no se pueden cumplir con los pagos mensuales de la hipoteca? En este artículo, exploraremos a fondo esta cuestión, examinando qué ocurre en el desafortunado escenario de no poder cumplir con los pagos de la hipoteca y cómo evitar un desahucio.
Desde notificaciones de incumplimiento hasta el riesgo de ejecución hipotecaria, es esencial comprender el proceso legal que se inicia cuando se deja de pagar un préstamo hipotecario, así como las diferentes soluciones disponibles para evitar un desahucio. En situaciones de crisis e impago, es necesario tomar medidas preventivas que podrían marcar la diferencia entre perder la vivienda y encontrar una solución sostenible para mantener el hogar.
¿Qué pasa si no pago la hipoteca?
En el caso de que no hagas frente a las cuotas del préstamo hipotecario, debes tener varios factores en cuenta. En primer lugar, ten en cuenta que en las hipotecas, la garantía de pago es la propia vivienda, junto con otros bienes que el titular del préstamo o el avalista en su defecto pudiera tener. Esto quiere decir, que, de entre todas tus deudas en el caso de que tuvieras varias, la primera a la que debes hacer frente es la del préstamo hipotecario, ya que en caso de no pagar, la entidad bancaria que te concedió el préstamo puede iniciar un proceso llamado ejecución hipotecaria. Este proceso judicial consiste en el embargo de la vivienda, con el objetivo de poder llevarla a subasta y solventar la deuda con la cantidad que se haya obtenido en la subasta.
Otra de las opciones es que el banco lleve a cabo una ejecución extrajudicial, en la que la entidad solicita la enajenación de la vivienda para que esta se subaste y poder pagar la deuda con el dinero resultante de la venta. La diferencia es que este procedimiento se realiza en el notario, no por la vía judicial.
Como último recurso, tenemos el desahucio, también llamado lanzamiento, que se llevará a cabo en caso de que el deudor no abandone la vivienda cuando se le requiere.
Sin embargo, tal y como dicta la Ley 5/19, de 15 de marzo, para iniciar alguno de los procedimientos anteriores, la cantidad de las cuotas vencidas y no abonadas deben equivaler como mínimo:
- “Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales.”
- “Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales.”
Una vez que se cumpla alguno de estos requisitos, la entidad bancaria puede aplicar la llamada cláusula de vencimiento anticipado, que es una cláusula que está en el contrato hipotecario y por el que el banco, en caso de impago, puede dar por terminado el contrato y exigirte el pago del préstamo de forma inmediata.
Ten en cuenta que, dado que existen intereses de demora en el contrato y, en ocasiones, una comisión por impago de cuotas, la cantidad a deber irá aumentando conforme pase el tiempo, y que tras cuatro mensualidades sin abonar, tu nombre pasará a estar en los ficheros de morosos, lo que dificultará que puedas pedir otros préstamos en otras entidades financieras.
Cómo evitar un desahucio
En el caso de que estés pasando por un mal momento financiero y no puedas hacer frente a tu préstamo hipotecario, hay varias acciones que puedes tomar para evitar un proceso de desahucio por parte del banco.
Una de las primeras opciones que debes barajar es la de negociar con la entidad bancaria. En muchos casos, los bancos pueden estar dispuestos a negociar nuevos términos de pago o reestructurar la deuda. Es recomendable contactar con anticipación y explicar la situación financiera para explorar posibles soluciones. Algunas de las más comunes resultado de una negociación con el banco son:
- Periodo de carencia total o parcial: de esta forma, dejarías de pagar las cuotas durante una cantidad de meses previamente acordado y sólo abonarías los intereses. Debes tener en cuenta que esto hará que tu hipoteca sea más cara y que tardes más años en pagarla, pero la buena noticia es que te dará un respiro para reorganizar tu economía y buscar opciones para recuperarte financieramente.
- Novación de la hipoteca: esta opción implica aumentar el número de cuotas pero disminuyendo la cantidad de esta. El contra es que los intereses serán más elevados.
- Código de Buenas Prácticas Bancarias: si estás en riesgo de exclusión o vulnerabilidad, tienes la posibilidad de acogerte a este código, ya que te permitirá reestructurar la deuda para pagar menos en cada cuota, eliminar parte del dinero a deber o entregar la casa antes de que se subaste, pudiendo pagar un alquiler para poder seguir viviendo en ella y evitar ser desahuciado.
En el caso de no llegar a ningún acuerdo con la entidad bancaria, podrías vender la vivienda a un precio más elevado o igual al del préstamo hipotecario con el objetivo de hacer frente al impago, o incluso proceder a la venta del inmueble y proceder a una subrogación de la hipoteca, traspasándosela al nuevo propietario.
Otra opción bastante común es la de alquilar la vivienda y, con el dinero resultante, hacer frente a la hipoteca.
Te recomendamos que, antes de elegir cualquiera de las opciones anteriores, consultes a un abogado experto en derecho inmobiliario y a un abogado experto en desahucios. Estos profesionales pueden guiarte en el proceso y valorar cuál de las opciones anteriores es la más adecuada en tu caso. Además, su experiencia permite que la negociación con el banco sea más exitosa.
