Un vicio oculto se refiere a cualquier daño o defecto en un bien mueble o inmueble que el comprador desconoce en el momento de la compra y que no es visible a simple vista. Estos vicios son lo suficientemente graves como para justificar una reclamación legal, que puede incluir la anulación del contrato o la reparación del bien.
Aunque estos defectos no impiden el uso del bien, sí limitan su uso adecuado y completo. Si el comprador hubiera sido consciente de estos daños, habría actuado de manera diferente. Los vicios ocultos pueden aparecer en todo tipo de bienes y solo se descubren después de la compra.
En estos casos es fundamental actuar rápidamente, ya que el tiempo es un factor crítico. Por ello, es importante contar con un abogado especializado en Derecho Inmobiliario para asegurar que puedas presentar una reclamación efectiva si sientes que has sido engañado.
Reclamar vicios ocultos compraventa vivienda
Es crucial tener en cuenta que, para presentar una reclamación por un vicio oculto, es necesario demostrar que el daño existe con anterioridad a la compra. Si el vendedor puede demostrar que el daño no existía antes de la venta, o si el comprador no puede demostrar que el daño era preexistente, la reclamación no tendrá éxito.
En segundo lugar, el daño debe ser significativo. Es necesario que el daño sea lo suficientemente grave como para que el comprador no hubiera comprado el bien si hubiera conocido su existencia, o hubiera negociado un precio menor. Esto evita reclamaciones por defectos menores que no afectan la integridad o funcionalidad del bien.
Por último, el daño debe ser oculto. Si el defecto es fácilmente detectable, el comprador no tendrá derecho a reclamar, al menos no como vicio oculto.
Plazo para reclamar vicios ocultos vivienda
El Código Civil establece un plazo máximo de 6 meses para que el comprador pueda reclamar por vicios ocultos. Este plazo es de caducidad, lo que significa que una vez que ha pasado, el comprador pierde su derecho a reclamar. Además, no se puede interrumpir ni suspender el plazo.
Para poder reclamar, el comprador debe demostrar que el vendedor tenía la intención de ocultar el defecto para evitar que el comprador se diera cuenta y abandonara la compra. Si el comprador descubre el defecto después de los 6 meses, todavía puede demandar por incumplimiento de contrato, pero será un proceso más complicado.
Por ello, cuanto más tiempo pase, más difícil será demostrar que el vendedor tenía la intención de ocultar el defecto y que este existía antes de la compra.
Vicios ocultos compraventa entre particulares
Cuando se trata de compraventas entre particulares, no se aplican las garantías establecidas en las compraventas entre consumidores y profesionales según la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios. En cambio, solo se puede recurrir a la protección ofrecida por el Código Civil.
Aunque el Código Civil no cuenta con un régimen de protección específico para estas situaciones, ofrece tres tipos de acciones que el comprador puede ejercer:
- La acción redhibitoria. Permite al comprador rescindir el contrato y recuperar los gastos correspondientes, así como exigir una indemnización al vendedor si se demuestra que conocía los vicios ocultos.
- La acción quanti minoris. Permite al comprador reducir el precio del bien, valorando los daños a través de peritos y restando esa cantidad al precio de la transacción.
- La acción de saneamiento. Permite al comprador exigir al vendedor que la cosa sea adecuada para su uso previsto.
¿Necesitas asesoramiento? Consulta a nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario y vicios ocultos para que estudien tu caso y se encarguen de defender tus intereses.
