Alquilar un inmueble puede suponer un riesgo tanto para el propietario como para el inquilino si no se recogen en un contrato de arrendamiento de forma clara los derechos y obligaciones de las partes. Por ello, será fundamental la correcta redacción y la inclusión de todas las cláusulas necesarias en el contrato. Lo más recomendable, especialmente si es la primera vez que se realiza este proceso, es acudir a un abogado experto en contratos de alquiler, para asegurarnos de redactarlo de forma segura y evitar cualquier problema en un futuro.
En nuestro país, alquilar es la forma más común y práctica para acceder a una vivienda, sin embargo, muchas agencias o caseros aprovechan la poca experiencia de los inquilinos en materia de alquiler para introducir u omitir cláusulas que desfavorecen a estos últimos.
Teniendo en cuenta lo anterior, dejamos en tus manos este artículo para que conozcas al detalle cuáles son los elementos imprescindibles en el contrato de alquiler. Además, comentaremos los problemas habituales en ellos y después de conocer tus derechos, abordaremos finalmente tus deberes como arrendatario.
¿Qué cláusulas no deben faltar en un contrato de alquiler?
Con referencia al derecho inmobiliario, los contratos de arrendamiento son un recurso legal normado principalmente por el Código Civil español, así como por la Ley de Arrendamientos Urbano “LAU” que establece el ordenamiento específico relacionado con el alquiler de inmuebles.
Y aunque cada contrato de arrendamiento está llamado a respetar lo que determinan ambas leyes, se trata de un documento de acuerdo mutuo y libre. Eso significa que, mientras las partes estén conformes con las cláusulas establecidas, pueden incluir o excluir reglas a conveniencia.
Sin embargo, esto conlleva a confusiones y olvidos (deliberados o no), que pueden ocasionar una situación desfavorable incluso para todas las partes. Por ese motivo, las cláusulas que verás a continuación sí o sí deben figurar en todo contrato de alquiler.
- Identificación de las partes contratantes
Primero que nada, es fundamental incluir los datos principales tanto del propietario como del inquilino, incluyendo sus nombres y apellidos completos, así como el DNI o NIE.
- Datos de la ubicación exacta del inmueble
En este apartado debe aparecer de forma clara y completa el nombre de la calle y el número, al igual que el número de piso y/o departamento (si es necesario).
- Condición de la vivienda
Se debe dar una breve descripción del estado actual de la vivienda, si se realizaron reparaciones, qué mobiliario incluye, entre otros aspectos.
- Tiempo del contrato de alquiler
Esta cláusula es una de las más importantes, ya que en ella se especifica cuántos años dura el acuerdo. Aquí es importante acotar que la última reforma de la LAU estableció un período obligatorio de prórroga hasta por cinco años.
De modo que, si el acuerdo es por un tiempo inferior, el inquilino podrá solicitar seguir en la vivienda hasta cumplir el plazo estipulado en la ley, aunque existen excepciones.
- Finalización del contrato de alquiler
Es posible que el inquilino finalice el contrato en medio del período acordado. En este caso, debe comunicarle al casero con al menos 30 días de antelación y que hayan transcurrido unos 6 meses desde la firma.
Allí el arrendatario debe afrontar una penalización de tipo económica y cuyo monto debe incluirse en este apartado.
- Posibilidad de subarriendo
La ley permite que los inquilinos subarrienden una parte de la vivienda que alquilan. No obstante, solamente pueden hacerlo si está especificado en el contrato o si lo informa de manera oportuna al casero y este da su consentimiento.
El documento debe especificar el importe mensual pactado, así como el método de pago, pudiendo actualizarse anualmente.
- Monto de la renta y fianzas
En cuanto a la fianza, es de carácter obligatorio abonar esta garantía antes de ingresar al inmueble alquilado, y su monto no debe superar al de una mensualidad.
- Distribución de gastos y responsabilidades
Es necesario determinar qué gastos relacionados con el alquiler correrán por cuenta del casero y cuáles las asumirá el inquilino. Esto incluye el IBI (impuesto sobre Bienes Inmuebles), las cuotas de la comunidad de vecinos, aseo urbano, obras y reparaciones, entre otros.
De no estar en el acuerdo, deben ser afrontados por el propietario. Así mismo, los servicios básicos (gas, energía y agua) los asume el inquilino.
- En caso de venta del inmueble
Si existe la posibilidad de que el arrendador venda el inmueble, el nuevo comprador debe respetar lo pautado en la ley si está en curso el acuerdo, debiendo esperar la prórroga de 5 años.
Los problemas más habituales en el contrato de alquiler
Incumplimientos en el pago del alquiler
Esta situación es una de las más comunes, ya sea por contratiempo económico o de manera intencional, lo cual puede generar conflictos legales, así como también dificultades financieras para el propietario.
Uso inadecuado de la vivienda
Ha sucedido que algunos inquilinos han utilizado la propiedad en actividades que no han sido permitidas, como el subarrendamiento, para fines comerciales, incluso para fiestas hasta altas hora de la noche, afectando la sana convivencia en la comunidad y la integridad del inmueble.
Falta de mantenimiento / Reformas y obras inesperadas
Tanto propietarios como inquilinos pueden incurrir en la desatención del inmueble, lo cual deriva en problemas de inhabitabilidad y deterioro.
Por otra parte, es posible que algunos arrendatarios realicen modificaciones no autorizadas, que podrían ocasionar problemas graves en la estructura.
Conflictos en la convivencia comunitaria
El comportamiento inadecuado de un inquilino puede afectar notablemente el bienestar y la tranquilidad de los demás residentes.
Rescisión de contrato abrupta
Este puede ser una causal de disputa, principalmente cuando no se han establecido de forma clara los plazos y condiciones para hacerlo.
Obligaciones al alquilar un piso
- Pagar la mensualidad puntualmente y según lo acordado.
- Abonar la fianza de alquiler al momento de formalizar el contrato.
Hacerse cargo de los gastos de los suministros básicos como el agua, el gas y la energía eléctrica. - Mantener en buen estado la estructura del inmueble y realizar las reparaciones menores que requiera, siempre que se comunique al propietario y este dé su consentimiento.
- Respetar las normas de convivencia.
- Al finalizar el contrato, o si el propietario lo requiere, se debe regresar el inmueble tal como se le entregó.
Al momento de pactar un contrato de alquiler es vital que las condiciones se establezcan de forma clara, a fin de evitar contratiempos y fomentar una relación sana y positiva entre inquilinos y propietarios.
Un abogado inmobiliario tiene el pleno conocimiento sobre las leyes de arrendamiento, si necesitas más asesoría al respecto, ponte en contacto.
